房地产进入增速换挡期躺着挣钱时代一去不复返

2014-08-08 07:28 作者：孙瑞　王存福　高伟经济参考报责任编辑：陈玮

摘要：进入2014年以来，房地产市场风云突变，全国楼市成交量日益萎缩，降价范围和幅度逐步扩大，房地产市场是否步入“拐点”、面临“崩盘”成为业界关注的焦点。在7日召开的博鳌房地产论坛上，中国房地产业协会名誉副会长朱中一认为，崩盘的言论偏于悲观，一定要以常态的心理，认清当前房地产市场的阶段性特征，楼市没有达到舆论认为的“崩盘”程度。

进入2014年以来，房地产市场风云突变，全国楼市成交量日益萎缩，降价范围和幅度逐步扩大，房地产市场是否步入“拐点”、面临“崩盘”成为业界关注的焦点。在7日召开的博鳌房地产论坛上，中国房地产业协会名誉副会长朱中一认为，崩盘的言论偏于悲观，一定要以常态的心理，认清当前房地产市场的阶段性特征，楼市没有达到舆论认为的“崩盘”程度。

朱中一认为，总体来看，我国的房地产市场在历经了十几年的快速发展后，近两年来呈现出了两个阶段性的特征：一是与宏观经济相对应，房地产市场进入了增速的换挡期、结构的调整期和政策的完善期；二是在市场差异基础上房地产总体的增速下降或同比下降。本轮调整时间的长短，城市之间也会有差异性，主要取决于各地存量房的消化速度。

上半年房市场遭遇寒流

最新行业运行数据显示，上半年房地产开发投资、商品房销售情况、土地供求等衡量楼市走势的先行指标均呈现不同程度的下滑。从房价走势上，也能清晰地看出楼市的疲软。国家统计局数据显示，6月份，70个大中城市中，新建商品住宅价格下降城市个数在5月份的基础上进一步增加至55个，占比近八成，持平的城市有7个，上涨的城市仅有8个。价格下降的城市个数为2011年以来最多。而在二手房价格方面，北上广深四个一线城市环比全线下跌。

伴随着楼市的疲软，是 “ 拐点 ” 、 “ 崩盘”、“冰山”等各种唱衰声音的此起彼伏、层出不穷。上半年的房冷、地冷能否说明房地产市场一蹶不振，濒临崩盘？在2014年博鳌房地产论坛上，与会专家认为，目前舆论对楼市的看法偏于悲观。中国房地产业协会名誉副会长朱中一认为，目前我国楼市一些数据的同比下行和部分城市进入调整期是不争的事实，但也并没有达到舆论认为的“崩盘”程度。客观分析来看，今年楼市一些数据的同比下行主要与去年同期基数较高有关。去年的房地产市场有很多非理性的、非正常的因素，需求被提前释放。以住宅销售面积为例，今年上半年累计销售42487万平方米，同比2013年的46090万平方米的销售面积是下降了7 .8%，但与2012、2011、2010年上半年情况相比，则分别上升了20 .20%、6 .74%和19.69%。

朱中一表示，今年房地产市场经历年初的较大波动后，已逐渐恢复平稳。以4月、5月、6月的运行数据为例，房地产开发投资额、商品住宅开发投资额、土地购置面积、土地成交价款、房屋新开工面积、房屋施工面积、房屋竣工面积、住宅竣工面积、商品房销售面积和销售额、住宅销售面积和销售额等十多项指标都是逐月上升的，这也延续了往年二季度的情况。

躺着挣钱的时代不正常

本轮房地产市场的调整既有政策影响原因，也有市场自身调整因素，还与房地产市场发展阶段的变化密切相关，经过这样的调整，房地产市场的繁荣还能持续多久？

朱中一认为，我国房地产市场经历了十几年的快速发展，目前已经呈现出了阶段性的特征，即与国民经济三期叠加，房地产市场也进入了增速换挡期、结构调整期和政策完善期，这表现在市场差异基础上房地产总体增速下降或同比下降。不少城市明显供大于求，贷款难度加大以及在政策引导下购房者的预期发生了变化等多方面因素综合起来导致了本轮调整，但这主要还是市场本身调整的结果，因此调整还会延续一段时间。而调整时间的长短，城市之间也会有差异性，主要取决于各地存量房的消化速度。

国民经济研究所所长、北京大学经济学教授樊纲认为，宏观经济和房地产是回归正常。上半年我国G D P增速回落到7.4%，并不是经济告别“高增长”进入“中低增长”，而是回归到正常发展状态。回顾过去20年，我国经济增速超过9%，就容易出现通货膨胀、资产泡沫等现象。过去房地产市场躺着挣钱的时代也不正常，现在房地产市场的调整也处于回归正常过程中，有市场的高低起伏，有企业的优胜劣汰，这是好事情。但这一轮调整中暴露出来，人口净流出的三四线城市其供求失衡关系可能很难调整。樊纲认为，房地产市场从调控政策出台开始，已经逐渐软着陆，未来的大趋势是在兼并重组过程中的价格调整。

调整期应是完善期

迫于压力，近期多个城市调整房地产行业相关政策和措施，46个限购城市中的大多数城市已陆续取消了历时3年之久的限购政策，这也引发了行政手段和市场手段如何博弈的舆论热点。朱中一认为，限购政策的调整也不能与国家“抑制投机投资性需求”的大政策相违背，目前还应因地制宜，继续实施分类调控、落实地方政府稳定房地产市场的责任。

朱中一表示，市场的调整期也是改革的窗口期和政策的完善期。过去那种偏重于稳定房价的调控、在缺乏顶层设计和中长期制度情况下的应急调控、及过多采用行政性措施的调控必然要改变。今后的调控也必然要转到“使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用”上来。具体而言，就是要完善促进市场持续健康发展的长效机制，加强不动产登记和个人住房信息联网工作，加快相关法律法规的制定，积极而又稳妥地推进与房地产有关的财税、金融、土地等制度改革，指导地方政府按照按需定产的原则，科学编制并实施住房建设规划与计划。在规划与计划的编制与实施中，既要考虑新建住房的有效供应，又要挖掘二手房市场和租赁市场的潜力，减少地方政府在开发建设中的盲目性。记者　孙瑞　王存福　高伟

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